“三道红线”将引领房地产企业转型步入深水区

2020-09-07 16:29:39 来源:《小康》•中国小康网 作者:许金豹 责任编辑:王靖羽 字号:T|T
摘要】8月集中出炉的中报显示,上半年主流房企营收和净利增速普遍放缓,甚至下滑,同时,部分房企的资金压力加大,资产负债率、净负债率有走高的趋势。

中国小康网讯 数字会说话。无论是市场下行、成本高企,还是疫情影响,最终都会反映在财报上。

8月集中出炉的中报显示,上半年主流房企营收和净利增速普遍放缓,甚至下滑,同时,部分房企的资金压力加大,资产负债率、净负债率有走高的趋势。

上半年数家龙头房企营收和净利双双下滑

财报显示,上半年华润置地的营业收入为448.69亿元,同比下降2.14%,净利润115.42亿元,同比减少9.3%;富力营业收入同比下降4.63%至335.91亿元,净利润下降5.86%至37.92亿元;碧桂园的营收和净利润也有所减少。

还有一些房企仅净利润下滑。如中海、绿地,净利润分别为205.27亿元、80.20亿元,分别下降3.74%、10.76%。融创、保利、绿地等其他龙头房企,虽然没有出现营收和净利直接下滑,但增速亦不及往年,也在放缓。

中报显示,融创净利润出现了“急刹车”,约为109.59亿元,同比增长约6.54%,与2019年上半年相比,增速大降55.16个百分点;保利发展实现净利润101.24亿元,同比增长1.70%,而2019年中这一数据为53.27%,增速大减。

稳健如万科、龙湖也不例外。上半年万科净利润为125.08亿元,同比增长5.62%,但相比2019年上半年的29.79%,也明显下降;上半年,龙湖的净利润为63.39亿元,同比增长0.46%,增速下滑15.75个百分点。

与2019年全年已经放缓的净利润增速相比,上述房企上半年的净利润表现也不如2019年。

“345”新规为房企有息负债规模制定红线标准,下半年房企融资困境加大,资金链压力将上升。

据最新消息显示,限制开发商融资的“三条红线”将在2021年1月1日起全面推行。监管部门出台“345新规”,旨在控制房企有息负债规模。“345新规”对房企按“红-橙-黄-绿”四档管理,并设置了“三道红线”,具体为剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。以有息负债规模为融资管理操作目标,分档设定为有息负债规模增速阈值,每降低一档,上限增加5%。

具体来看,如果“三线”均超出阈值为“红色档”,有息负债规模不得增加;“二线”超出阈值为“橙色档”,有息负债规模年增速不得超过5%;“一线”超出阈值为“黄色档”,有息负债规模年增速不得超过10%;“三线”均未超出阈值为“绿色档”,有息负债规模年增速不得超过15%。

“三道红线”的消息,与房企2020年中期业绩的发布几乎同步,业绩会上各大房企的高管也不得不面对投资者关于“三道红线”的问题并给予详细的解答。

在谈及“三道红线”监管融资政策的相关问题时,夏海钧表示,恒大坚决支持房地产调控的相关政策,向国家监管部门提出的各项指标、要求靠拢,将一如既往地成为房地产调控模范生。

夏海钧称,近年来,国家坚决执行“房住不炒”政策,出台了一系列稳地价、稳房价、稳预期的政策,对房地产行业的稳健发展起到了至关重要的作用。恒大作为业内龙头,多年始终坚持贯彻落实“三稳”等调控政策。

碧桂园执行总裁莫斌表示,“我们从2018年开始,其实也在降负债,跟国家的政策比较一致。我们在稳健和发展之间会做比较好的平衡,所以未来融资管理对我们来说还是相对比较友好的。”

万科集团董事、总裁兼首席执行官祝九胜称,“从媒体报道来看,监管机构主要还是从规范房地产整个行业和防范金融风险角度出发的。重点房企的资金监测和融资管理规则,我们会认真地去研究,尽快适应。目前公司的财务和资金状况一直非常稳健,净负债率保持在27%的低位,手持现金为一年到期债项倍数的两倍和两倍以上,公司已经连续11年保持经营性现金流为正。哪怕今年,受到了疫情和市场变化带来的挑战,上半年也实现了226亿的正现金流。长期来看,我们对自己有信心。”

寻找利润增长点 房地产龙头企业相继转型新业务

海通证券研究报告显示,根据wind数据,统计了全市场有2019 年报数据的房地产发债企业,共224家。如果以剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍这三项作为风险衡量指标,结果发现,224家企业中有51家均超过这三项预警线,45家超过了其中的两项,60家超过了其中的一项,68家三项指标均没有超过。

如果按照“345新规”,海通证券认为,上述近半企业会受到影响,224家企业中有至少109家在2019年的带息债务增速要高出标准,未来需要降低债务增速。那么,目前房地产们能做的就是加快转型,向精细化管理、新业务要利润,寻找利润增长点。

万科是龙头房企多元转型的一个样本。据万科中报首次披露了租赁住宅业务、商场(含印力)业务与仓储物流业务的收入。

其中,租赁住宅业务收入10.5亿元;商场(含非并表项目)租金30.5亿元,同比增长0.3%;仓储物流租金8.3亿元,同比增长36.9%。

截至6月底,万科旗下商业项目(含印力)累计开业面积达到836万平方米,同比增加11.1%;截至年中,万科物流仓储总面积616万平方米,其中高标库开业582万平方米,稳定期出租率89.1%;冷库开业34万平方米,稳定期使用率81.5%。

新业务首先贡献收入的是物业。并表的万科物业更在业内遥遥领先,上半年实现营收67亿元,同比增长26.8%;已经上市的保利物业上半年营业收入36.01亿元,同比增长27.6%。

华润置地的住宅物业管理面积0.98亿平方米,商业物业管理面积0.14亿平方米,上半年分别实现营收16.8亿元和10.4亿元,同比提升9.3%和8.9%。

此外,华润、龙湖、中海、保利等龙头企业,上半年的运营收入还来自投资物业租金,华润的投资物业租金收入上半年达到了近50亿元;龙湖和中海上半年的商业租金收入也达到了26.7亿元和20.3亿元,较去年同期均有提升。

这些带来持续现金流收入的业务,成为房企新资本化的起点。由于物业板块现金流稳定,增长性较为确定,近两年率先成为分拆上市的佼佼者。

至此,房企四巨头中,仅剩下万科物业还没有上市计划。万科首席运营官王海武说,希望在转型过程中把物业、商业、物流业务拆分上市,但目前没有明确计划。(许金豹)

综合:21世纪经济报道、观点地产网、证券时报报道

相关推荐


解读中国 关注民生 引领休闲
扫码关注中国小康网公众号
ID:chxk365
返回顶部